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华兴勘测浅谈对土地估价程序的理解和应用

所属分类:公司头条    发布时间: 2020-08-18    作者:华兴勘测
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在实际工作中,土地估价具有一套严格的估价程序,任何估价项目一旦脱离了这个程序,必然会形成估价上的瑕疵,湖北土地评估影响估价结论的有效性、科学性和合理性。

具体估价的一般程序:(1)明确估价基本事项;(2)拟定估价作业计划;(3)收集估价所需资料、分析整理;(4)实地勘查待估宗地;(5)选定估价方法、试算宗地价格;(6)分析调整试算宗地价格、确定估价结果;(7)撰写估价报告书;估价资料;(8)估价报告书分类归档等。

(1)确定估价基本事项,就是要明确估价对象、估价目的、价格类型、估价日期等事项,其中估价目的是整个估价工作的核心,其余的估价事项都基本以估价目的为核心设定、界定,从而为其服务。

(2)拟定估价作业计划,根据项目规模、委托方要求、公司人员情况,做好估价作业计划,保证整个估价工作顺利进行。

(3)收集估价所需资料、分析整理,根据平时资料积累情况进一步搜集完善估价资料,包括宗地自身资料、价格影响因素资料、土地交易资料、其他资料等,根据资料的作用分析整理,服务于整个估价工作。

湖北土地评估


(4)实地勘查,就是实地了解估价对象实际具体情况,在看现场时带着委托方提供的相关资料,看估价对象具体情况拍照并记录,同时确认委托方提供资料本身有无相互矛盾、委托方提供的资料与现状是否相符(如土地实际用途、建筑物结构、层数、栋数等)、委托方提供的信息有无冲突(周边设施、交通情况、公共设施情况、信息与资料的冲突)等,对发现的问题及时与委托方沟通核实,便于降低估价过程中的风险。估价师平时应对各类用地地价影响因素分不同侧重点调查,为方便实地勘查,提高效率,对不同用途、不同估价目的估价对象制作相应不同的现场勘察表,内容应包括影响地价的区域因素及个别因素;包括土地利用情况及一些特殊情况记录等。

(5)选定估价方法、试算宗地价格。选择估价方法要紧扣估价目的、地价内涵、估价方法的特点、估价对象特点及估价对象所处土地市场来选择估价方法试算宗地价格。

(6)分析调整试算宗地价格、确定估价结果;要从估价目的、估价方法特点、估价过程、当地土地市场状况、供地政策、宗地自身因素等综合考虑确定。

(7)撰写估价报告书;按照《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)规定要求撰写估价报告书,报告书撰写应以估价目的为核心,内容全面、逻辑严谨、依据充分,特殊事项等在报告中披露。

(8)估价资料和估价报告书分类归档等:某项具体估价业务结束后,应按照公司档案管理制度将估价资料和估价报告归档,做到全面、易查。保存期限:严格按照《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不少于三十年”。

既作为一名评估师的话要把估价工作程序熟记于胸,不但能规避土地估价风险、保证估价结果的科学性和合理性,对于湖北土地评估且能提高工作效率。