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湖北土地评估报告撰写中常见逻辑性和一致性问题分析

所属分类:公司头条    发布时间: 2020-12-12    作者:华兴勘测
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湖北土地评估报告是执业土地估价师签署的,由土地估价机构出具的具有鉴证性质的文书,因此,土地估价机构一般都视土地估价报告为“生命线”,对报告质量给与了高度关注,即便如此,在估价报告抽审中,..还会发现很多问题。

除了单一的技术问题外,报告往往存在整体上的不够严谨、甚至矛盾比较突出的现象,其问题一方面归结于报告撰写者对土地估价报告各部分内容的相关性缺少关注,在撰写报告时简单地将报告各部分内容割裂开来,造成报告中有诸多表述不一致的现象,另一方面,深层次来看,反映了土地估价师对估价对象缺乏..的认识,在衡量其土地价值时缺少一致的标准,因而表现在估价报告中就出现了种种的不一致和逻辑混乱现象。

湖北土地评估

从技术角度讲,湖北土地评估报告是一个整体,报告中关于估价对象的描述、界定、分析、估算与结论各部分之间都有其内在的联系。本文结合笔者在多次报告评审中的一些案例,围绕土地估价技术报告的各部分内容,谈谈土地估价报告撰写中常见的一些逻辑性和一致性方面的问题,供土地估价师参考。

一、土地估价技术报告结构和各部分之间的关系

《城镇土地估价规程》中土地估价技术报告规范格式内容包括总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价和附件四部分。

从形式要求和各部分内容来看,..部分总述是对估价对象估价核心内容的总体反映,包括了项目名称、谁委托(委托估价方)、谁估价(受托估价方)、为什么估价(估价目的)、估价依据、价格时点(估价基准日)、估价作业日期(估价日期)、估价对象的地价内涵(地价定义)、估价结果,以及估价结果的约束条件和使用说明等(需要特殊说明的事项),形式上还要求土地估价师、估价机构、机构负责人签字、盖章等。这部分内容是反映本次估价成果全貌的部分,既是土地估价师评估估价对象和撰写一份估价报告首先要明确的内容,也是报告使用人和审查者.关注的内容,因而要求内容..、准确、精炼,使人能够一目了然地看到本次估价的核心内容。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析要求内容是两项,一是估价对象描述,二是地价影响因素分析。这部分内容一般在形式上占了整体报告的较大篇幅,要求估价师对估价对象作出全方位的描述,包括土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况,同时对影响估价对象地价的一般因素、区域因素和个别因素进行分析。估价师对估价对象资料收集的..与否,对估价对象状况能否客观反映,对估价对象地价水平的认识是否到位等等,通过这部分内容能够清晰地反映出来。该部分内容也是报告评审中占分比重较高的部分,估价师撰写报告水平的高低,这部分内容.能体现。

第三部分土地估价是报告中核心技术部分,包括估价原则、估价方法与估价过程、地价的确定三大项,其中估价方法与估价过程是..应用估价方法估算地价的全过程。概括起来,就是在确定的估价原则的基础上,选择合适的技术方法和途径,实现估价对象地价水平的确定。这部分内容是技术报告中的“重头戏”,是估价师判定地价水平和应用技术手段实现地价结果的核心部分,涉及到估价方法和一系列参数的选取和确定,也是.能体现估价师估价技术水平的部分。

第四部分附件是对报告真实性的查证和补充说明,是反映估价行为、估价对象真实性和估价过程真实性的必要资料,要求真实、准确、清晰。

土地估价技术报告各部分内容看似是独立的,但各部分内容之间实际上有很强的关联性。总述部分统领报告全部,是报告整体内容的高度概括,其估价目的、估价依据、估价基准日、地价定义、估价结果均与估价对象描述、地价影响因素分析,以及估价方法选择和应用密切相关。估价对象描述及地价影响因素分析是估价师对估价对象客观条件的判定和分析,要求估价师有高度的写作能力,这部分内容与第三部分中估价方法与估价过程部分的撰写关联度.高,其中关于估价对象客观条件的判定,与估价方法中参数的取值和确定直接对应和相关;关于地价影响因素的分析,与估价参数取值的判定直接相关。如果说第二部分是对估价对象客观的“定性”分析的话,第三部分就是“定量”的过程。同时,第二部分客观描述估价对象的依据,如国有土地使用证、房屋所有权证、在建工程建筑工程规划许可证、施工许可证等又是第四部分附件的重要组成部分。土地估价部分是技术报告中.重要的部分,其中估价技术途径、估价方法、每个估价参数取值均与报告各部分内容相关联,如估价目的、估价原则与估价方法的关联,估价原则与估价参数取值的关联,地价定义与估价参数的关联等等。

二、估价报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析

1、地价定义、估价方法与估价结果之间的矛盾

地价定义、估价方法和估价结果是估价报告中的三大核心内容。对估价对象内涵的界定、采用的估价方法、得出的估价结论,三者是紧密关联的。在估价报告评审中,我们经常看到,估价师在对估价对象下定义时,一般根据估价对象的实际作出定义,但在估价方法应用中,却会出现与地价定义不符的情况,导致估价结果与地价定义不匹配。常见的例子如下:

例1:估价对象为一拟出让商业用地

地价定义中,设定土地开发程度为“红线外五通,红线内五通一平”。

估价方法中,基准地价系数修正法基准地价内涵为“红线外五通,红线内场地平整”,估价师未作开发程度修正;剩余法直接按空地的假设开发法估价。

估价结果实为“红线外五通、红线内场地平整”,与地价定义相矛盾。。类似的问题还有地价定义的容积率与估价方法应用中的容积率不同,导致估价结果发生很大偏差。如下例:

例2:估价对象为一拟出让住宅用地

系整个项目用地中的一部分,土地面积为1213.7平方米,建筑面积为24621.43平方米。整宗地平均容积率为2.41。采用剩余法估价。

地价定义中,估价对象容积率依据整宗地平均容积率设定为2.41。剩余法估价中,直接采用估价对象待开发建筑面积和土地面积进行估价,使实际测算结果与地价定义完全不符。

另外,由于估价对象的特殊性或当地地价管理中的一些特殊规定,估价师在同时采用多种方法估价时,未能对各估价方法估价结果的内涵进行细致分析,也导致各估价方法之间以及与估价结果的不匹配,使.终估价结果失真。如下例:

例3:估价对象为一拟出让商业住宅用地

估价报告的相关附件显示,估价对象是限价商品房用地。估价师分别采用了剩余法和市场比较法评估。

剩余法估价中,房地产售价直接采用了限定的房价,估价结果为限价房条件下对应的地价。

市场比较法估价中,采用正常市场普通商品房用地成交案例且未作分析,使两方法估价结果差异巨大。 .终估价结果取值采用加权平均法,导致估价结果失真。

例4:估价对象为办公楼用地

主要建筑物办公楼地上九层,地下一层,分别采用了三种方法估价,求取估价对象的楼面地价。

收益还原法中,分别计算了地上部分的租金收入和地下部分的租金收入,估价结果包含了地上和地下全部;

基准地价系数修正法中,包含了地上和地下全部(从容积率修正可以看出,容积率是依据地上和地下建筑面积之和计算的)。

市场比较法中,进行了容积率修正,结果应是包含地上和地下全部的。

在.终的地价确定中,估价师却根据当地地价管理规定,地下部分地价按地上三分之一计算,单独计算了地下部分价值。

.终估价结果总地价,估价师以上述三种方法结果的算术平均值乘以地上部分建筑面积,并与地下部分价值相加得出。

分析上述案例,可以看出,估价师在估价方法应用中,未..考虑当地地价管理的一些特别规定,而在.终确定地价时,却机械套用规定,因而造成地价的重复计算问题。

2、地价影响因素分析与估价方法及参数取值之间的不一致

地价影响因素分析是估价报告中非常重要的一部分内容,我们经常看到一份估价报告中这部分内容都有大量篇幅。但是,估价师在对估价对象影响因素进行分析时,除了经常出现的因素分析不到位、不够深入或与估价对象联系不紧密等问题外,还有把这部分内容孤立,使因素分析与估价报告的其他部分相关性差的问题。

在报告评审中,我们经常见到的是地价影响因素分析与估价方法选择、地价确定分析中的不一致。如在一般因素分析中,对当地地产市场进行分析时,得出的结论是“地产市场活跃,地价逐步上升”,但在估价方法选择的阐述中,却给出“当地工业用地交易很少,市场不..,且可比性较差,不适于选用市场比较法”的理由。又如在地价确定中,在一般因素和区域因素分析中,往往得出“随着当地经济的快速发展和基础设施投资力度的加大,区域环境大大改善,土地升值较快”的结论,但在地价结果确定的分析中,却对两种方法估价结果中较低价格不作分析判断直接取了较高的权重确定结果。

在具体湖北土地评估方法应用中,也经常出现估价参数取值与因素分析之间的矛盾,这表现在:

①一般因素分析中,关于当地地价变动的说法与估价方法中地价指数参数确定的不一致。

②区域因素和个别因素分析中,关于估价对象微观区位和个别因素的描述和分析,与基准地价系数修正法、市场比较法和成本逼近法中区位修正的因素条件说明的不一致。

例5:某宗商业用地,面积800平方米,拟出让。

在个别因素分析中,关于面积:“待估宗地面积为800平方米,面积适中,对土地利用无不良影响”;关于形状:“待估宗地形状较规则,对土地利用无不良影响”。

在基准地价系数修正法因素条件说明表中,“宗地面积:土地利用有一定影响,条件判定为较劣;宗地形状:梯形、近长方形,条件判定为一般”。

分析上述这类问题出现的原因,我们认为,不仅仅是估价师粗心大意或不认真造成的,还可能是估价师在报告撰写中将两部分内容割裂开来,将地价影响因素分析和估价中参数的取值确定视为两个不同的部分,未考虑地价影响因素与地价水平确定的关联性。

3、估价方法应用中的不一致问题

《城镇土地估价规程》要求对同一估价对象至少采用两种以上估价方法估价。估价师在应用多种估价方法估价时,经常会出现各方法之间估价参数选择的不匹配甚至矛盾之处。如同时选用市场比较法和基准地价系数修正法估价,关于地价指数的取值出现的不一致情况。如下例:

例6:某县城一宗商住用地挂牌出让

采用市场比较法和基准地价系数修正法评估,关于期日修正系数的取值:

市场比较法中,期日修正系数确定的说法是:该县近两年来地价有一定上涨,每月的地价上涨指数约为0.5%,案例一交易时间与估价基准日相差20个月,因而修正系数为K=(1+0.5%)20=1.1049。

基准地价系数修正法中,期日修正系数的确定是:基准地价基准日为2010年1月1日,本次评估期日为2012年3月25日,在此期间,待估宗地所在区域宗地地价水平有一定上涨,故期日修正系数K=1.06。

从参数取值结果看,市场比较法中估价对象与案例之间相差20个月修正系数为1.1049,而基准地价系数修正法中基准地价基准日与估价基准日相差26个月,修正系数仅为1.06,两种方法地价指数取值不相一致,也可能市场比较法和基准地价系数修正法中所指区域范围并不相同,但估价师未作出特别的说明。

在采用市场比较法估价时,经常出现的问题是估价对象与比较案例的内涵不相一致问题,且这种内涵差异无法通过修正消除。如估价对象评估熟地价,选取案例时采用出让金案例;估价对象评估楼面价,选取案例为地面价,直接用于比较,不作修正;估价对象为纯住宅用地,所选比较案例为住宅、商业混合用地案例等等。 在采用成本逼近法估价时,关于区位修正系数的确定,也是估价师对一致性考虑不周全容易出现问题的地方。《城镇土地估价规程》中关于成本逼近法要求:“根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正”;估价技术报告规范格式中要求:“根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正,因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致,具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系”。但在报告评审中,我们发现多数估价师直接采用基准地价所处级别区域和个别因素修正系数作为成本逼近法中的区位修正系数,而估价师未能理解基准地价级别和征地区域范围的不一致,因而造成修正系数取值发生偏差。

三、结语

湖北土地评估报告的逻辑性和一致性体现在估价的全过程。在估价作业中,除了有赖于完整..的估价素材做支撑,更多的是需要估价师去挖掘、深入分析估价对象,在充分合理的假设前提下,与估价目的、估价依据、估价原则相结合,明确地价定义,选择适宜的估价方法,深入分析影响估价对象地价的因素并将之贯穿到估价方法中,严谨地选择每一个参数,合理分析确定估价结论,并关注估价中的特殊事项,才能撰写出一份..的湖北土地评估报告。