2019年双11，阿里京东要在楼市搞大事。

阿里拍卖将在双11当天推出上万套特价房。

同时，另一大电商巨头京东.近也宣布将在今年双11期间在70个城市，联合超过200家房地产开发商，投放超过6000套特惠房源。

我看了一下新闻，两大电商巨头准备卖的房子，类型涵盖学区房、地铁房、景区房等等。

法院通过拍卖的方式出售二手房倒是很常见，但通过电商巨头真正大规模地拍卖一手房和二手房，在国内算是..次。

房地产商借助电商力量卖房子，这事怎么听怎么有意思

卖不动的房子

这让我想起了刚刚过去的国庆楼市：一片萧条。

2019年国庆黄金周，北京、上海、广州、深圳、杭州等31个核心城市总成交面积为187.88万方，环比大幅下降了57.11%。

其中，北京新房成交下降20%，深圳则是“腰斩”，上海仅仅成交了5.6万平方米，环比暴降68.8%。

二线城市在国庆期间的日均成交面积，也是较去年同期下降了21.8%。宁波降幅显著，同比降幅超过五成，武汉次之，东莞同比降幅为26.8%。

三线城市新房成交同比下降51.5%，降幅.大的扬州跌幅超过90%。

其余城市那就更差了。

可以说，三四五六线城市的楼市，在国庆期间的表现是.糟糕的。

其实，国庆楼市萧条，已经是可以预料的事情。

因为在上个月，全国重点城市的新房成交同比和环比已经出现双降。

2019年9月，全国重点新房成交面积2422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%，成交面积不及月均值。

一手房卖不动，二手房市场同样不乐观。

数据显示，除4月短暂小阳春外，其余月份重点城市月均累计成交量均不足700万平方米。

9月份除成都、青岛环比小幅回升之外，其余城市成交量环比皆降，北京同比降幅更是高达44%。

在新房、二手房市场持续转冷的状态下，全国土地成交规模也是连续两月回落，三四线城市地价持续走低。

其实，稍微留意一下身边就知道了，现在卖房真的不好卖。

朋友圈的广告，发得再勤奋，也很难勾起大家的买房欲望。

很多房产中介，大晚上的，在人行天桥上，还在兜售房子。

生意要是那么好做，那就不需要这样卖吆喝了。

或许觉得吆喝也不容易，那就跟电商巨头联手玩一把新营销，试水双十一。

没有人会否认，在各种因素叠加之下，楼市到处弥漫着悲观情绪。

有钱，也未必真的会去投资房子了。

市场趋于理性，房企的业绩压力肯定大得要命。

截至9月末，近4成房企目标完成率达75%以上，另有近4成目标完成率处于65%~75%区间，剩余房企目标完成率未达65%。

看来大家的年终奖，不好拿了。

被延误的楼市周期

房子不好卖，其实进入2018年，特别是当年的下半年，大家才明显感受到。

到2019年，大家的直接感受就更明显了。

实际上，这是因为政策因素，将这一轮楼市周期延长了。

也就是说，早就应该冷的，结果2018年才开始冷。

我们来看看数据就知道了。

.近的这一轮楼市周期，是在2015年初启动的，如果依照中国的楼市周期数据，持续时间应该是在23~27个月。

也就说，按道理，应该是在2017年的年中左右结束的。

确实，我观察到的数据是，一二线城市对房地产行业的拉动力，在2017年5月，变成负数转为-0.45%。

但奇葩的是，三四五六线城市对房地产行业的拉动力，不但没有跟随一二线城市下行的趋势，反而马上达到了极值点，增速14.77%。

数据显示，2017年5月，全国房地产销售增速达到14.3%，这几乎都是拜三四五六线城市所赐。

显然，三四五六线城市的楼市周期是不正常的。

稍微对楼市周期有点了解的都应该知道，周期启动时，各线城市应该是同步涨，下行周期时，应该是同步下行。

但为什么.近这轮楼市周期，三四五六线城市会出现下行周期“拖后”的情况呢？

极其关键的原因，就是棚改货币化安置这个政策。

其实我们的房子，在2015年开始，就供大于求了，但还不算特别严重。

严重的是，之后启动的新一轮楼市周期，从那个时候开始，房源就真的过剩太多了。

棚改货币化安置的政策，直接导致这些三四五六线城市“涨价去库存”，延长了楼市产能出清的周期。

所以你会发现，当我在谈楼市整体处于寒冬期时，直到去年，依然有人认为楼市依然是火爆的。

他们并不知道，那只是假象，只是三四五六线城市的楼市出清周期被拉长而已。

但到了2018年下半年，恶果就出来了。

因为棚改货币化安置的政策开始取消，哪怕没取消的，棚改数量也开始大量减少，这些事情，我在去年的文章里面，也分析过。

棚改一旦被放缓甚至叫停，房子立马就卖不动了。

所以，从2019年下半年开始，楼市进入寒冬期，是非常明显的现象。

这种现象，一直持续到现在。

其中一线城市的销售依然是负增长的状态，虽然有所回升。

二线城市基本维持不变，三线城市略有增长但也是走得非常平缓，四线及以下城市的销售有下滑的趋势。

上面这些数据，都只是截至2018年的数据，到了2019年，其实整个楼市的状态其实就更差了。

从9月的数据和国庆.近的销售数据，就可以看得出了。

如果现在有人让你还回老家投资房子，你还会买吗？

别傻了。

我的观点一直非常明确，除非是买来住，你可以买，而且有条件的话.好买核心城市核心地段。

市场上，能够拿出来买房子的钱，毕竟不多了。

那些之前炒得跟番茄一样红火的城市，楼市注定是一片哀鸿。

调控态势不会变

房子卖不动，价格自然很难涨上去，别跌就算万幸了。

实际上，我.近出手卖房子的朋友，都是在自己的预期价格基础之上下调20%~30%才能卖出去的。

特别是二手房，现在是妥妥的买方市场。

如果你有钱，想买来自己住，你可以直接在卖方开出的价格上，至少砍掉30%，要不然别买。

哪怕是这样，你买到的价格，也只是2015年左右时的价格。

当然，你现在买房价格可能会便宜了，但房贷利率也上涨了不少。

按照新规，房贷利率应以.近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。

这个月，很多城市的房贷利率相比今年的7月和8月，都有明显上升。

以下是我从21世纪经济报道摘抄的新闻信息，大家可以感受一下：

北京，农行与LPR挂钩后，首套房利率5.4%，二套房利率5.9%，分别比之前执行的利率高1-2个基点；邮储银行望京支行房贷利率挂钩LPR后，首套利率5.39%，二套利率5.88%。

在广州，中国银行和农业银行首套房利率上浮54个基点，为5.39%，二套房为5.63%；平安银行的首套房执行利率在LPR基础上上浮60个基点，达到5.45%，二套房达到5.65%。

深圳地区，招商银行自9月5日起深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR，执行利率为首套5.15％、二套5.45％，而此前首套利率为5.145％、二套5.39％，均轻微上浮。

而杭州、南京、合肥、苏州等二线城市，首套都要加55-80个基点，二套普遍加105个基点或以上。

对于楼市，国家严厉调控的态度是不可能改变的，否则今年以来，国家不需要依靠地方政府借钱拉动经济增长。

至少，我们看到，国家对违规贷款资金流入楼市，监管是非常严厉的。

截至7月末,银保监会、各地银保监局及分局2019年已开出近1500张罚单，涉及全国共312家银行、868名相关责任人员被罚,50人被禁止终身从事银行业工作,46张罚单罚没超过百万元,总罚没金额超过4.3亿元。

由于披露罚单流程和时间会滞后,其实还有大批罚单没有共识。

国家很清楚，房地产再不锁住，这场金融化泡沫化的资本游戏，.终就是一地鸡毛。

新的经济时代，新的经济周期，已经在2018年开始启动。

靠炒房赚钱的时代，已经过去，都洗洗睡吧。

有些人看到一些楼盘还在开建，可能还以为楼市是有希望的。

实际上，那只是开发商不得已而为之，而不是真的想建房子。

因为监管严控资金入楼市，这让资金密集型的房地产行业非常难受。

很多房地产商其实资金流近乎枯竭，今年上半年已经有一百多家中小房企申请破产了。

融资渠道受限，房企不想开工也得开工，因为只有开工盖好地基，五证齐全之后，才能拿土地去质押套取现金流。

但实际上，全国楼市竣工率这两年都是在同比下降的。

2019年8月，房屋新开工面积同比增长8.9%，但是竣工面积同比下降9.6%。

但在一年前的2018年8月，房屋新开工面积同比增长19.7%，但是竣工面积依然同比下降13.2%。

房子建设，是有周期的。

为了跟时间赛跑，早点回笼资金，现在很多房企的开发速度，都是在加速的，质量如何，这两年买了新房的人，应该很清楚了。

买到差的房子，还不算是.坏的，怕的是，你买到一个烂尾楼。

2018年开始，住宅用地..产权已经正式生效了，房产证叫不动产权证了。

房子是用来住的，不是拿来炒的。

这个夜壶，起码在这一届不会再拿出来了。

但，锁住天量货币在楼市，你知道又是在下一盘什么棋吗？

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